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房地产投资价值下降 市中心高档物业机会犹存
“很显然,目前房地产的投资价值已不再。”资深房地产投资人士张先生,对现今市场颇为失望,“我在各地的房产正在陆续出货。只要有合适买家,就不准备继续持有这些房产。”
因敏锐的投资判断能力,张先生在圈子里小有名气,前两年他一直奔走全国各地考察并购买房产,在长三角和长江沿线的多个城市都有地产投资。
张先生过去主要是做短线博升值,即便是一些二线城市,也只需半年到一年就有较大的增值空间。“新政策出来之后,基本只能考虑长线投资———不过现在来看,做长线投资回报率不够理想。”前段时间,张先生专门进行过调查和分析,发现眼下要找到租金回报率稳定在6%以上的城市或者项目,均有相当的难度,这也是他决定暂时放弃房产投资的主要原因。
另一位投资者也用一组数据分析支持张先生的上述判断。比如50万元的房子,无风险收益(例如3年国债)是3%,则无风险年收益应当有1.5万;如果希望实现5%的收益,则当有2.5万,月租金需达2000元;而如果加上折旧,例如20年,每年折旧需要2.5万,则月租金需达到4千;因此,如果要投资50万的房子,月租金需达4千才算是有吸引力的,即年回报要有10%(3%是无风险收益;2%是风险收益;5%是折旧摊销)。
“然而,很多城市目前的租金回报率大多在3%左右,所以我认为一年内楼市没有什么投资机会。”投资专家、个人投资理财网CEO洪曦指出,从长期投资的角度考虑,最重要的衡量指标就是租金回报率,而3%的回报率,意味着买房产和买国债差不多,后者的风险性还更小一些。
尽管如此,投资人士亦指出,一些高档物业相对还是维持着良好的租金回报,而且这些楼盘未来的升值潜力犹存。
卫明不动产智库负责人蔡为民表示,一些发展前景看好的区域值得关注,比如静安、长宁,而且在市中心接盘相对风险较小。洪曦强调,在古北、碧云等一些国际化的高档社区,由于受到外资青睐,整体回报率将呈上升趋势。
蔡为民进一步指出,明年春季后,部分难以支撑的楼盘会出现价格探底等情况,这也意味着投资者介入的机会可能出现。《每日经济新闻》了解到,确有部分境外个人投资者在上海寻找“拣便宜货”的项目和机会。
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